Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz mülkiyetlere ilişkin her türlü hukuki uyuşmazlığın çözümü, bu konuyu düzenleyen kurallar ve yaptırımlar bütünü gayrimenkul hukuku çatısı altında toplanmaktadır. Gayrimenkul kapsamı içine giren taşınmaz mülkiyetleri; arsa, tarla, konut ve arazi şeklinde sıralamak mümkündür. Elbette sayılan bu mülkiyet türlerinin pek çok çeşidi de bulunmaktadır. Genel olarak gayrimenkul hukukuna ilişkin düzenlemeler ise 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununda yerini almaktadır. Bunun dışında, gayrimenkul hukukuna ilişkin düzenlemelerin bulunduğu Toprak Koruma Kanunu ve İmar Kanunu bulunmaktadır. Özetle, Türk Medeni Kanun gayrimenkul hukukuna ilişkin genel düzenlemeleri içerirken, Toprak Koruma Kanunu ve İmar Kanununda gayrimenkul hukukunu kapsayan özel düzenlemeler bulunmaktadır.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Gayrimenkul hukuku avukatları olarak verdiğimiz hizmetleri ve siz değerli müvekkillerimize sunduğumuz hizmetleri açıklamadan önce, gayrimenkul hukukuna konu olan dava türlerini incelemek gerekmektedir.
Men-i Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası
Men-i müdahale davası, uygulamada en sık görülen gayrimenkul davası olarak karşımıza çıkmaktadır. Bir kimsenin herhangi bir taşınmazdan yararlanabilmesi ve ona ait hakları kullanabilmesi için ilgili taşınmazın sahibi olması yani mülkiyetini veya zilyetliğini elinde bulundurması veya ilgili taşınmazın sahibinin onayı dahilinde bu yararlanmayı gerçekleştirmesi gerekmektedir. İşte bu kuralın ihlal edilerek başkasına ait taşınmazın kullanılması hali bir hukuka aykırılık teşkil etmektedir. Bu hukuka aykırılığın gerçekleştiği hallerde ise taşınmaz sahibinin, taşınmazını izinsiz kullanan şahsa karşı dava açma hakkı bulunmaktadır. Bahsi geçen davanın adı da sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davasıdır.
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davasının var olabilmesi için öncelikle bir mülkiyet üzerinde belli bir ortaklığın bulunması gerekmektedir. Bu durum da, ilgili mülkiyet üzerinde birden fazla kişinin hak iddia edebilmesi ve mülkiyet hakkının bulunması anlamına gelmektedir. Bu tarz mülkiyetlere paylı mülkiyet adı verilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasına konu mülkiyetin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti niteliğinde olması şartı bulunur. Bu nitelikteki mülkiyetlerde hak sahibi olan kişilerin taşınmazın taksimine ilişkin anlaşmaya varamaması halinde izale-i şüyu davası açabilmesi mümkün olmaktadır. İzale-i şüyu davası ile birlikte taşınmaz taksimi gerçekleşmekte ve mülkiyet üzerindeki ortaklık giderilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilmektedir. Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde ise ilgili taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilmektedir.
Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesi işlemine verilen addır. İdare, kamu namına faydalı olacağını gördüğü hallerde kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilmektedir. Buna idarenin tek taraflı hukuki işlemi adı verilmektedir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekmektedir. Yani bir gerçek kişiye ait taşınmaza idare kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırma işlemi gerçekleştirilirken, ilgili gerçek kişiye ait taşınmazın tapusunun idareye geçmesinden önce gerçek kişiye açılan tapu iptal davası gayrimenkul hukuku alanında açılan dava türleri arasında yerini almaktadır.
Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası
Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Bu tarz durumlarda tapu kayıtları ve kadastro tespit tutanakları incelenerek tespit edilen yanlışın düzeltilmesi için ve arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa bunun giderilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Şufa Davası (Önalım Hakkı Davası)
Şufa hakkı veya diğer bir deyişle önalım hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren hukuken yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının koşulları oluşmuşsa gayrimenkul avukatı aracılığıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Verdiğimiz Hizmetlerimiz
- Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi
- İlgili gayrimenkulün mülkiyet geçişine ilişkin süreçte görüşmelerin gerçekleştirilmesi
- Yabancıların mülk edinmesi ve buna bağlı vatandaşlık başvurularının gerçekleştirilmesi
- Tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin iş ve işlemler
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Kamulaştırma davalarının takibi
- Tapu iptali ve tescil davalarının açılması ve takip edilmesi
- Yerli ve yabancılar için gayrimenkul bağışlama, satış ve kiralama işlemleri ile taşınmazlar üzerinde yani ve şahsi hak tesisi işlemlerinin takibi
- Gayrimenkul hukukuna ilişkin anlaşmazlık konularının çözümü
- Gayrimenkul hukuku kapsamına giren tüm davaların takibi, davada tarafların temsili ve taşınmazlarla ilgili düzenlenen sözleşmelerin oluşturulması
- Taşınmazların alımı, satımı ve tapularının tescil işlemleri
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması
- Kiracı tahliyesi işlemleri
- Tapı iptali ve tesciline ilişkin davaların takibi
- Taşınmaz ortakları arasında çıkan ihtilafların hukuksal zeminde çözüme kavuşturulması
- Yabancıların mülk edinme işlemleri ile ilgili hukuksal ve resmi süreçlerin takibi
Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Baktığımız Davalar
- İzale-i şüyu davası
- Tapu iptal ve tescil davası
- Kira alacaklarının tahsili ile kiracının tahliyesi davası
- İpotek tesisi ve terkini davası
- Kat mülkiyeti kanununa ilişkin muhtelif davalar
- Men-i müdahale davası
- Tasarrufun iptali davaları
- Kiralananın tahliyesi davası